菜市場大嬸碎念荷蘭入門買房經

在荷蘭找房子可有趣了，從運河旁的公寓到運河裡的船屋，從新蓋的到舊改的，什麼形式都有，看得是讓人眼花繚亂。（©Cindy Liao 攝影）

講到買房子，就不得不讓人聯想到台灣最近吵得熱滾滾的「居住正義」議題，甚至還有無殼鍋牛公民團體再次號召上街過夜的「巢運」，為的就是彰顯台灣極為嚴重的居住問題。大嬸有幸在荷蘭打拼多年，初期靠得就是社會住宅的便宜租金，再加上經年累月來勒緊褲腰帶的偏執行為，終於讓存款荷包不再像乾煸四季豆，動念看上從 2008 年一路狂跌的荷蘭房市（最近好像又有點起色，要下手要快）。但要買在哪？買什麼樣的房子？怎麼找？找誰買？貸款怎麼搞？怎麼判定屋況品質？怎麼討價還價？腦子瞬間被席捲而來的問號擠滿，買菜都精打細算了，更何況是買房！看樣子還得下點真功夫好好研究研究。經過一番折騰、四處打聽、百日瘋狂地做功課後，終於在荷蘭某處插上菜市場大嬸的旗號，因此忍不住想碎念荷蘭入門「買房經」，有興趣的人耳屎挖乾淨、照過來囉～

看完大嬸的問題之後不難發現，置產目標鎖定於「自用住宅」而非商業投資；另外，由於是第一次購屋，所以選定能眼見為憑的二手屋而非全新建案的預售屋，兩者在裝潢改建和貸款購屋的過程中有著諸多不同處，因此碎念經本只包含購買二手屋的範圍；最後，大嬸至今尚未中樂透頭獎，所以也沒錢買塊地、蓋棟獨門獨院的夢幻城堡，明顯地這也不包括在以下經本（真的很愛念）。好啦～交代清楚就進入主題吧！買房第一部經，當然是要了解自己的「預算」。

第一部預算經：量力而為
跟全世界任何一個國家一樣，在荷蘭買房一般皆需要申請房貸，有份固定收入是最基本的條件，除此之外，也得墊墊自己的荷包，了解自己買得起什麼樣價位的房子，才能開始接下來的一切動作；換而言之，也就是必須先知道自己「大概」能拿到多少房屋貸款。

荷蘭跟台灣一樣，可獲得的房貸額度是經由銀行審核後決定，不過不同的是：只要貸款者收入足以負擔每月該繳房貸，就可獲得 100% 的額度；銀行審核過程與標準相對客觀，不會因個人與行員的交情好，就能多貸一點；再者，在荷蘭辦房屋貸款，通常會找上專業的第三方顧問公司（Hypotheek Adviser，註 1）代理，私人的影響力幾乎是微乎其微。

如果想知道自己能拿到多少房屋貸款，荷蘭有專屬的房貸顧問公司網站，他們皆會提供些簡單的試算表，填完便能得知「大概」的參考數字（註 2）；如果你是個非常謹慎的人，想確切知道自己能獲得多少房貸，則可尋求銀行的付費評估。

雖說在荷蘭買房通常無需頭期款，但口袋裡一定還是要裝些預備現金，以便各類手續費用（註 3）、搬家、修繕、裝潢之用。至於街頭巷尾流傳的裝潢也可貸款，所以最多可超貸到 120%，必須澄清無此事，就算是今年（2014）最多也只能貸到 104%，更何況政府政策規劃是要逐年調降 1%，直到 2018 年就會恢復到 100% 的上限（註 4）。

第二部找房經：房比三家不吃虧
對荷蘭人來說，選房三大要素 Location、Location、Location，一切的一切似乎都取決於「地點」，但這不是所謂的投資熱點，而是符合購屋者居住需求的友善地區。舉例來說，同樣是對年輕夫妻，但在人生規劃當中是否有小孩，就影響他們的選擇；有小孩的，學區、公共活動空間、安全性突然變得額外重要，因此常選擇位於郊區的房子；沒有小孩的，交通便利性、生活機能則為首要考量因素，有可能看上在市區裡的公寓。現在的荷蘭人買房較不像過去的人，一輩子就買那一棟房，但大多的荷蘭人還是會以長遠人生規劃做為考量。

這下又扯出荷蘭挑房的另外一個抉擇：住宅類型。房子有分獨門獨戶、雙拼透天、排房（rijtjeshuis，類台灣中南部常有的連棟透天厝），但也有看似整棟房子卻又上下分了幾戶；公寓大多是一層沒錯，但有些格局設計卻是包含非夾層、非加蓋的紮紮實實兩層樓；再來荷蘭特產蓋在水面上的漂浮屋，有的就跟一般房子沒兩樣，有的是以船所改建的船屋。但不管哪種住宅，具有花園、陽台、露台等足夠的戶外空間，絕對對荷蘭人有致命的吸引力，許多人都列入必要的考量條件；只要經濟許可，荷蘭人偏好獨棟房屋，最好前有花園、後有大院，不喜歡比鄰而居的公寓；因為氣候寒冷，房子座北朝南的方位當然是首選；是否有雙層玻璃、A 級能源標籤（註 5）、擴建可能性等條件，也是重要衡量項目。在室內格局上，情有獨鍾於開放式廚房；空間如果夠大，來個乾濕分離的衛浴設備更是討喜。一棟房子至少要有兩間廁所，客用、自用最好不相干；雖說是買二手屋，但屋齡最好不要超過十年以上。這些都是荷蘭人選房的偏好。

連在運河上的船屋，都有佈滿盆栽的夾板花園。（©Cindy Liao攝影）

除此之外，在荷蘭有些房子是買賣地上權的，也就是說：房子你可買但地要跟政府租，如果沒記錯一次租約為七十年，這是因為城市中的土地資源相當有限，政府為了確保大部份的土地還是國有，所以會有此種政策；再加上荷蘭人買房比較沒有世襲的觀念，反正老了還是會把房子賣掉搬進養老院，有沒有擁有這塊土地，似乎也不是那麼重要。這種土地國有的政策，近年來在台灣也是嗆嗆滾，因此有了合宜住宅建案的應起。

回到前面話題，如果是在沒有頭緒、也不知道該如何開始購屋的狀況下，上網 window shopping 也是荷蘭人買房的參考指標。funda 和 jaap 是兩個常用來找房子的網站，輸入預算、地區、住宅種類便能獲得許多結果，並可看見每棟住宅的售價、照片、平面圖、容積、年份、房間數、用哪家公司的能源… 等許多詳細資訊；不然花錢找仲介（Makelaar）找房子也是一種途徑，亦或是參加房屋仲介舉辦的 open day，實地走訪每間房子。另一種大嬸自己的土法煉鋼的搜法，就是騎著腳踏車到自己想居住的區域，尋找插上販售標示的房子，再用手機上網搜尋此房眼睛看不到的資訊，交叉比對，如果正巧碰上出來遛狗的隔壁鄰居，還可以閒話家常地問些非官方小道消息。找房子管道眾多，多看、多問、多比較才是最安全的做法，而大嬸也真心覺得找房是整個購屋過程中最有趣的一環，可見識到各式各樣不同的住宅形式，一整個大開眼界，拿其中最讓人咋舌的例子來說，Haverleij 是個整體住宅區發展的建案，這些社區遠看外觀像是被護城河圍繞的城堡，但近看才發現其實是現代住宅社區，其中除了公寓外，還包含部分的連棟透天厝，四周圍綠地居然就是高爾夫球場，這種規劃與設計大概只會出現在荷蘭這塊創意十足的國度了吧！

Haverleij 中的 Kasteel Leliënhuyze 城堡社區，護城河將住宅環繞，形成與外界隔離的獨立區塊，必須過橋才能進入社區大門，不只產生一種獨有的氛圍，更是讓社區的治安大大提升。（照片來源：Haverleij）

第三部談判經：作足功課、知己知彼
找到理想標的物後，好玩的部分就結束了，進入現實的價格談判過程，其中當然充滿心機與算計。如果你以為和荷蘭人談判的方式就是親切有禮，直接了當，那可就大錯特錯了。對於聊到錢就眼睛放亮的荷蘭人來說，談判更是讓你守住荷包的重要關鍵。

首先的大原則，再怎麼喜歡都不能馬上開始喊價，得先花錢請第三方技術鑑定人員，來個徹底的房屋品質大體檢（註 6），雖說此舉沒有絕對的必要性，但不失為一步聰明的棋，一方面可以更實際且具體地了解屋況，另一方面還可拿來做為之後討價還價的依據。同時為了了解市價行情，各城市的土地註冊處（Kadaster，類台灣地政事物所）也有提供申請此屋和此區的眾多土地相關資料的服務，資料裏包括公告地價、產權所有、此屋上次交易金額、同區類似房屋售價、此區平均售價等，甚至連所剩未償還的貸款金額都查得到，可查資訊之多、之實際、之透明，連大嬸都狠狠地被嚇到，原來在這個國家裡，每個人還欠多少房貸根本不是秘密。

了解完屋況、市價後，殺價才能殺地有依據，而不是沒來頭地亂砍，這樣反而很容易惱怒賣方，因此完全失去談判空間，甚至搞吹了交易。很會喊價的人當然可以親自上陣，但總買不二價的老實人，也可以考慮付點佣金聘雇個買方仲介，幫你大小聲。此時之前所做的功課全都可派上用場，沒有雙層玻璃、能源使用效益不高、衛浴和廚房都過舊必須換新、隔壁的隔壁前幾個月才賣… 一路數下來，應該可以砍掉不少價格。經過幾番來回廝殺是必然的，如果雙方有幸能達到最後的交易價格，記得把之前同意的買賣屋條件放進「暫時」合約（註 7）裡，例如：廁所水管換新、窗簾留下、車庫換新鎖… 所有大大小小事宜；當然賣方也會要求放上財務安排條件，例如：除非無法獲得房屋貸款，否則因其他因素取消買賣合約者，必須繳交毀約金（非誠勿簽）。通常賣方房屋仲介會提供基本合約架構，再進行詳細條約的刪修。

關於簽約之事，大嬸又忍不住想加碼碎念一下，以前在台灣討生活時，完全沒有什麼合約概念，不管是跟公司簽的工作合約，或是申請手機號碼的電信合約，從沒認真看過，反正人家說在哪畫押就畫押，若其中藏有什麼魔鬼條款，絕對渾然無所覺，亦或是發現了，也因現實因素全無談判空間；但在荷蘭，討價還價爭取有利於自己的條件是種基本權利，所以合約可不是隨隨便便就簽的，此種權利來自於落實「公平」的法律保障規範（另一個大議題，下回有空再詳述），簡單舉例子來說：若賣屋方在合約上宣稱此房「符合」居住條件，但在成交後卻發現屋子裡有嚴重的壁癌問題，買賣雙方鬧上法院，此合約即有可能被視為無效。一方面荷蘭人給予開放的談判空間，另一方面也相當強調公平的法治觀念。

荷蘭北邊 Groningen 港口邊的漂浮屋，每戶人家除了依水而居，還有自己的船舶停放處。（©Cindy Liao攝影）

第四部貸款經：賺多少借多少
如同第一部經所念，在荷蘭辦房屋貸款，通常都會找上顧問公司，當然也可親自到銀行申請，不過鮮少人選這條路徑，因為除了自己要先非常了解市場各式房屋貸款外，還要準備一些書面財務文件，最後帶上純熟的談判技巧，或許才能在銀行專員面前要到點利息或手續費上的好處，絕非件容易的事，因此大多數的人都會找房貸顧問公司。

講到共購，一般荷蘭人只會以其中一人的薪水做為房屋貸款的額度申請。沒錯，荷蘭的房價不像臺北高得離譜，所以不需要兩個人的薪水一起扛；不過，荷蘭有著高達 50% 左右的離婚率，會不會是因為這樣，在面對申請房屋貸款時必須理性點（猜），如果用兩個人薪水一起貸的額度，相對是高沒錯，但萬一不小心分手了，一個人怎麼負擔得起？何況是情侶共購，更應該清楚簽訂誰負責多少房貸（通常按薪資比例）和產權所有問題（不特別註明是一半一半）。這一切當然都是理想狀態，大嬸還是有聽說不少荷蘭人吵吵鬧鬧的離婚分產八卦。

回到貸款的討論上，目前荷蘭房貸的普遍狀況。，2014 年可貸款上限為 104%（2018 年則為100%，註4）；原則上，本金加利息的總償還期間為三十年（註 10）；利息又分為固定（註 11）與浮動（註 12）兩種利率，妙的是還可把總額分開，選擇不同的貸款商品，例如：總借貸額為兩百萬歐元，可一百萬選擇十年固定利息，另一百萬選擇浮動利息；法律規定，除了每月固定所繳的房貸外，每年最多還可償還 10% 的房貸總額，這部分是無需繳交任何違約金給銀行的。

跟在台灣購屋一樣，荷蘭貸款顧問公司也會建議順便買些房屋相關的保險。除了房子本身的意外險外，還有萬一失業付不出房貸的保險，或是夫妻中主要負責房貸的人突然過世，另外一個無法負擔起，也有保險可買…，拉拉雜雜一堆的保險商品，可依個人需求選購。另外一個比較特殊且還可幫忙省房貸利息的產品，叫國家房貸保險NHG（Nationale Hypotheek Garantie），如果所購買的房價在 265,000 歐元以內，則可以房價的1% 購買此險，並同時獲得 0,6% 的房屋貸款利息折扣回饋。

第五部過戶經：最後的查證與確認
搞定房貸，終於可以來辦理令人血脈噴張的過戶啦！在荷蘭房屋過戶一定要找公證人事務所（Notaris），他們會幫你查證明此屋的所有權人、是否允許買賣等，更貼心地還會記錄過戶前瓦斯、電錶、水錶的數據，接著確認並執行與銀行間的房屋貸款合約，最後到地政事務所（Kadaster）辦理過戶完，就可以拿鑰匙、開香檳慶祝囉～

大嬸成功在荷蘭某處插旗後的感想，剛開始當然是失心瘋地跳來跳去、興奮無比，冷靜下來回頭想想整個找房、買房的過程，資訊的透明度，直到現在還不敢相信，可以去查鄰居未還清的房貸餘額。另外，房貸商品的選擇還算自由，雖說利息比台灣高些，但能以三十年的期限慢慢償還，也是另一種模式。最後，雖說房貸把關嚴謹，但同時也讓人更了解自己的財力狀況。大嬸這次碎念的荷蘭入門買房經終於告一段落，耳朵應該長繭了吧！

註 1：在荷蘭要辦房屋貸款，通常會找顧問，這種公司叫 Hypotheek Adviser 房貸顧問，專門在眾多商品中，替客人尋找、評估、建議適當的房貸選擇。透過基金會SEH（De Stichting Erkend Hypotheekadviseur），可找到較值得信賴的公司，亦或是找獲得荷蘭經管部門AFM（Autoriteit Financiële Markten）所認證的房貸顧問公司。但大嬸認為，顧問是掛在門上好看啦！骨子裡其實某種程度他們就是房貸經銷商，不過也不用太驚訝，這是公開的秘密！其實顧問公司也都會跟客戶挑明地說，他們從「建議」商品那獲得的佣金會回饋給客戶，但這一來一往中間差了多少，就不得而知囉～不過另一方面，找人辦事，給點費用本來就是天經地義的事。

註 2：在此以其中ㄧ個房貸顧問公司 Hypotheker 的網站為例，簡單填入年收入和年紀，就能獲得「非常初步」的貸款總額（通常以最低利息計算）與每月房貸利息補償（Hypotheekrenteaftrek）後的應繳金額。但因為他們要「建議」你房貸，所以通常會以最好看的數字呈現，讓人覺得扛房貸似乎不是件難事。

註 3：辦理房屋貸款、產權移轉等手續過程，皆會有費用的產生，金額從貸款的 3～10% 不等。

註 4：荷蘭政府最新規定，經過銀行審核貸款人經濟狀況，符合條件者目前雖還能小比例的超貸，但每年上限將降 1%，直到 2018 年回復到 100%。（資料來源：infonu.nl）

註 5：不只電器有能源標籤（energie label），連房子都有。能源標籤是用來標示電氣、汽車、房屋的能源使用功效，最高等級為 A，表示在同類中為達到相同的功效，所需能源最少。目前私人住宅也可請專業公司，針對能源使用效益進行評估並給予標籤等級。

註 6：針對房屋裡裡外外所有結構、管線、能源使用效應等，做全面且專業的技術性評估，並提出詳細書面報告。

註 7：因為此階段買方尚未確認財務（房貸）的部分，所以簽訂買賣的「暫時」合約，當買方財務確認之時，暫時合約會由公證人事務所（Notaris）送進地政事務所（Kadaster）做過戶登記，才算完成房屋買賣合約。

註 8：永久工作合約最妥當，但若是短期一年以上的工作合約，請另外向公司申請無故不會不續約的信函，也是俱有財力的說服力。

註 9：2013 年一月以前，許多人會選擇不償還本金只繳利息，但因政府改變稅率政策，若不償還全額本金者，將無法獲得房貸利息補償（Hypotheekrenteaftrek），以刺激所有的人都選擇償還本金的部分。

註 10：也有償還期為二十年的商品，貸款者可依照自己的需求與經濟狀況做選擇。有人被較低的總利息額而吸引，但也有可能因為貸款者年紀較長（距離退休年紀不到三十年），所以必須在較短的期限內完成償還。

註 11：固定利率指的是，在貸款合約中所指定期限內利息皆為固定，有五年、十年…等不同期限長短，固定年限越長、利息越高，目前五年定息約為 4% 左右。（荷蘭房貸利息歷史參考數據 ）

註12：浮動利率顧名思義沒有個絕對值，隨著市場起伏波動。