菜市場大嬸碎念荷蘭入門買房經

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在荷蘭找房子可有趣了,從運河旁的公寓到運河裡的船屋,從新蓋的到舊改的,什麼形式都有,看得是讓人眼花繚亂。(©Cindy Liao 攝影)
到買房子,就不得不讓人聯想到台灣最近吵得熱滾滾的「居住正義」議題,甚至還有無殼鍋牛公民團體再次號召上街過夜的「巢運」,為的就是彰顯台灣極為嚴重的居住問題。大嬸有幸在荷蘭打拼多年,初期靠得就是社會住宅的便宜租金,再加上經年累月來勒緊褲腰帶的偏執行為,終於讓存款荷包不再像乾煸四季豆,動念看上從 2008 年一路狂跌的荷蘭房市(最近好像又有點起色,要下手要快)。但要買在哪?買什麼樣的房子?怎麼找?找誰買?貸款怎麼搞?怎麼判定屋況品質?怎麼討價還價?腦子瞬間被席捲而來的問號擠滿,買菜都精打細算了,更何況是買房!看樣子還得下點真功夫好好研究研究。經過一番折騰、四處打聽、百日瘋狂地做功課後,終於在荷蘭某處插上菜市場大嬸的旗號,因此忍不住想碎念荷蘭入門「買房經」,有興趣的人耳屎挖乾淨、照過來囉~
看完大嬸的問題之後不難發現,置產目標鎖定於「自用住宅」而非商業投資;另外,由於是第一次購屋,所以選定能眼見為憑的二手屋而非全新建案的預售屋,兩者在裝潢改建和貸款購屋的過程中有著諸多不同處,因此碎念經本只包含購買二手屋的範圍;最後,大嬸至今尚未中樂透頭獎,所以也沒錢買塊地、蓋棟獨門獨院的夢幻城堡,明顯地這也不包括在以下經本(真的很愛念)。好啦~交代清楚就進入主題吧!買房第一部經,當然是要了解自己的「預算」。
第一部預算經:量力而為
跟全世界任何一個國家一樣,在荷蘭買房一般皆需要申請房貸,有份固定收入是最基本的條件,除此之外,也得墊墊自己的荷包,了解自己買得起什麼樣價位的房子,才能開始接下來的一切動作;換而言之,也就是必須先知道自己「大概」能拿到多少房屋貸款。
荷蘭跟台灣一樣,可獲得的房貸額度是經由銀行審核後決定,不過不同的是:只要貸款者收入足以負擔每月該繳房貸,就可獲得 100% 的額度;銀行審核過程與標準相對客觀,不會因個人與行員的交情好,就能多貸一點;再者,在荷蘭辦房屋貸款,通常會找上專業的第三方顧問公司(Hypotheek Adviser,註 1)代理,私人的影響力幾乎是微乎其微。
如果想知道自己能拿到多少房屋貸款,荷蘭有專屬的房貸顧問公司網站,他們皆會提供些簡單的試算表,填完便能得知「大概」的參考數字(註 2);如果你是個非常謹慎的人,想確切知道自己能獲得多少房貸,則可尋求銀行的付費評估。
雖說在荷蘭買房通常無需頭期款,但口袋裡一定還是要裝些預備現金,以便各類手續費用(註 3)、搬家、修繕、裝潢之用。至於街頭巷尾流傳的裝潢也可貸款,所以最多可超貸到 120%,必須澄清無此事,就算是今年(2014)最多也只能貸到 104%,更何況政府政策規劃是要逐年調降 1%,直到 2018 年就會恢復到 100% 的上限(註 4)。
第二部找房經:房比三家不吃虧
對荷蘭人來說,選房三大要素 Location、Location、Location,一切的一切似乎都取決於「地點」,但這不是所謂的投資熱點,而是符合購屋者居住需求的友善地區。舉例來說,同樣是對年輕夫妻,但在人生規劃當中是否有小孩,就影響他們的選擇;有小孩的,學區、公共活動空間、安全性突然變得額外重要,因此常選擇位於郊區的房子;沒有小孩的,交通便利性、生活機能則為首要考量因素,有可能看上在市區裡的公寓。現在的荷蘭人買房較不像過去的人,一輩子就買那一棟房,但大多的荷蘭人還是會以長遠人生規劃做為考量。
這下又扯出荷蘭挑房的另外一個抉擇:住宅類型。房子有分獨門獨戶、雙拼透天、排房(rijtjeshuis,類台灣中南部常有的連棟透天厝),但也有看似整棟房子卻又上下分了幾戶;公寓大多是一層沒錯,但有些格局設計卻是包含非夾層、非加蓋的紮紮實實兩層樓;再來荷蘭特產蓋在水面上的漂浮屋,有的就跟一般房子沒兩樣,有的是以船所改建的船屋。但不管哪種住宅,具有花園、陽台、露台等足夠的戶外空間,絕對對荷蘭人有致命的吸引力,許多人都列入必要的考量條件;只要經濟許可,荷蘭人偏好獨棟房屋,最好前有花園、後有大院,不喜歡比鄰而居的公寓;因為氣候寒冷,房子座北朝南的方位當然是首選;是否有雙層玻璃、A 級能源標籤(註 5)、擴建可能性等條件,也是重要衡量項目。在室內格局上,情有獨鍾於開放式廚房;空間如果夠大,來個乾濕分離的衛浴設備更是討喜。一棟房子至少要有兩間廁所,客用、自用最好不相干;雖說是買二手屋,但屋齡最好不要超過十年以上。這些都是荷蘭人選房的偏好。
20140816_BuyingHouse2 連在運河上的船屋,都有佈滿盆栽的夾板花園。(©Cindy Liao攝影)
除此之外,在荷蘭有些房子是買賣地上權的,也就是說:房子你可買但地要跟政府租,如果沒記錯一次租約為七十年,這是因為城市中的土地資源相當有限,政府為了確保大部份的土地還是國有,所以會有此種政策;再加上荷蘭人買房比較沒有世襲的觀念,反正老了還是會把房子賣掉搬進養老院,有沒有擁有這塊土地,似乎也不是那麼重要。這種土地國有的政策,近年來在台灣也是嗆嗆滾,因此有了合宜住宅建案的應起。
回到前面話題,如果是在沒有頭緒、也不知道該如何開始購屋的狀況下,上網 window shopping 也是荷蘭人買房的參考指標。fundajaap 是兩個常用來找房子的網站,輸入預算、地區、住宅種類便能獲得許多結果,並可看見每棟住宅的售價、照片、平面圖、容積、年份、房間數、用哪家公司的能源… 等許多詳細資訊;不然花錢找仲介(Makelaar)找房子也是一種途徑,亦或是參加房屋仲介舉辦的 open day,實地走訪每間房子。另一種大嬸自己的土法煉鋼的搜法,就是騎著腳踏車到自己想居住的區域,尋找插上販售標示的房子,再用手機上網搜尋此房眼睛看不到的資訊,交叉比對,如果正巧碰上出來遛狗的隔壁鄰居,還可以閒話家常地問些非官方小道消息。找房子管道眾多,多看、多問、多比較才是最安全的做法,而大嬸也真心覺得找房是整個購屋過程中最有趣的一環,可見識到各式各樣不同的住宅形式,一整個大開眼界,拿其中最讓人咋舌的例子來說,Haverleij 是個整體住宅區發展的建案,這些社區遠看外觀像是被護城河圍繞的城堡,但近看才發現其實是現代住宅社區,其中除了公寓外,還包含部分的連棟透天厝,四周圍綠地居然就是高爾夫球場,這種規劃與設計大概只會出現在荷蘭這塊創意十足的國度了吧!
20140816_BuyingHouse3 Haverleij 中的 Kasteel Leliënhuyze 城堡社區,護城河將住宅環繞,形成與外界隔離的獨立區塊,必須過橋才能進入社區大門,不只產生一種獨有的氛圍,更是讓社區的治安大大提升。(照片來源:Haverleij
第三部談判經:作足功課、知己知彼
找到理想標的物後,好玩的部分就結束了,進入現實的價格談判過程,其中當然充滿心機與算計。如果你以為和荷蘭人談判的方式就是親切有禮,直接了當,那可就大錯特錯了。對於聊到錢就眼睛放亮的荷蘭人來說,談判更是讓你守住荷包的重要關鍵。
首先的大原則,再怎麼喜歡都不能馬上開始喊價,得先花錢請第三方技術鑑定人員,來個徹底的房屋品質大體檢(註 6),雖說此舉沒有絕對的必要性,但不失為一步聰明的棋,一方面可以更實際且具體地了解屋況,另一方面還可拿來做為之後討價還價的依據。同時為了了解市價行情,各城市的土地註冊處(Kadaster,類台灣地政事物所)也有提供申請此屋和此區的眾多土地相關資料的服務,資料裏包括公告地價、產權所有、此屋上次交易金額、同區類似房屋售價、此區平均售價等,甚至連所剩未償還的貸款金額都查得到,可查資訊之多、之實際、之透明,連大嬸都狠狠地被嚇到,原來在這個國家裡,每個人還欠多少房貸根本不是秘密。
了解完屋況、市價後,殺價才能殺地有依據,而不是沒來頭地亂砍,這樣反而很容易惱怒賣方,因此完全失去談判空間,甚至搞吹了交易。很會喊價的人當然可以親自上陣,但總買不二價的老實人,也可以考慮付點佣金聘雇個買方仲介,幫你大小聲。此時之前所做的功課全都可派上用場,沒有雙層玻璃、能源使用效益不高、衛浴和廚房都過舊必須換新、隔壁的隔壁前幾個月才賣… 一路數下來,應該可以砍掉不少價格。經過幾番來回廝殺是必然的,如果雙方有幸能達到最後的交易價格,記得把之前同意的買賣屋條件放進「暫時」合約(註 7)裡,例如:廁所水管換新、窗簾留下、車庫換新鎖… 所有大大小小事宜;當然賣方也會要求放上財務安排條件,例如:除非無法獲得房屋貸款,否則因其他因素取消買賣合約者,必須繳交毀約金(非誠勿簽)。通常賣方房屋仲介會提供基本合約架構,再進行詳細條約的刪修。
關於簽約之事,大嬸又忍不住想加碼碎念一下,以前在台灣討生活時,完全沒有什麼合約概念,不管是跟公司簽的工作合約,或是申請手機號碼的電信合約,從沒認真看過,反正人家說在哪畫押就畫押,若其中藏有什麼魔鬼條款,絕對渾然無所覺,亦或是發現了,也因現實因素全無談判空間;但在荷蘭,討價還價爭取有利於自己的條件是種基本權利,所以合約可不是隨隨便便就簽的,此種權利來自於落實「公平」的法律保障規範(另一個大議題,下回有空再詳述),簡單舉例子來說:若賣屋方在合約上宣稱此房「符合」居住條件,但在成交後卻發現屋子裡有嚴重的壁癌問題,買賣雙方鬧上法院,此合約即有可能被視為無效。一方面荷蘭人給予開放的談判空間,另一方面也相當強調公平的法治觀念。
20140816_BuyingHouse4 荷蘭北邊 Groningen 港口邊的漂浮屋,每戶人家除了依水而居,還有自己的船舶停放處。(©Cindy Liao攝影)
第四部貸款經:賺多少借多少
如同第一部經所念,在荷蘭辦房屋貸款,通常都會找上顧問公司,當然也可親自到銀行申請,不過鮮少人選這條路徑,因為除了自己要先非常了解市場各式房屋貸款外,還要準備一些書面財務文件,最後帶上純熟的談判技巧,或許才能在銀行專員面前要到點利息或手續費上的好處,絕非件容易的事,因此大多數的人都會找房貸顧問公司。
講到共購,一般荷蘭人只會以其中一人的薪水做為房屋貸款的額度申請。沒錯,荷蘭的房價不像臺北高得離譜,所以不需要兩個人的薪水一起扛;不過,荷蘭有著高達 50% 左右的離婚率,會不會是因為這樣,在面對申請房屋貸款時必須理性點(猜),如果用兩個人薪水一起貸的額度,相對是高沒錯,但萬一不小心分手了,一個人怎麼負擔得起?何況是情侶共購,更應該清楚簽訂誰負責多少房貸(通常按薪資比例)和產權所有問題(不特別註明是一半一半)。這一切當然都是理想狀態,大嬸還是有聽說不少荷蘭人吵吵鬧鬧的離婚分產八卦。
回到貸款的討論上,目前荷蘭房貸的普遍狀況。,2014 年可貸款上限為 104%(2018 年則為100%,註4);原則上,本金加利息的總償還期間為三十年(註 10);利息又分為固定(註 11)與浮動(註 12)兩種利率,妙的是還可把總額分開,選擇不同的貸款商品,例如:總借貸額為兩百萬歐元,可一百萬選擇十年固定利息,另一百萬選擇浮動利息;法律規定,除了每月固定所繳的房貸外,每年最多還可償還 10% 的房貸總額,這部分是無需繳交任何違約金給銀行的。
跟在台灣購屋一樣,荷蘭貸款顧問公司也會建議順便買些房屋相關的保險。除了房子本身的意外險外,還有萬一失業付不出房貸的保險,或是夫妻中主要負責房貸的人突然過世,另外一個無法負擔起,也有保險可買…,拉拉雜雜一堆的保險商品,可依個人需求選購。另外一個比較特殊且還可幫忙省房貸利息的產品,叫國家房貸保險NHG(Nationale Hypotheek Garantie),如果所購買的房價在 265,000 歐元以內,則可以房價的1% 購買此險,並同時獲得 0,6% 的房屋貸款利息折扣回饋。
第五部過戶經:最後的查證與確認
搞定房貸,終於可以來辦理令人血脈噴張的過戶啦!在荷蘭房屋過戶一定要找公證人事務所(Notaris),他們會幫你查證明此屋的所有權人、是否允許買賣等,更貼心地還會記錄過戶前瓦斯、電錶、水錶的數據,接著確認並執行與銀行間的房屋貸款合約,最後到地政事務所(Kadaster)辦理過戶完,就可以拿鑰匙、開香檳慶祝囉~
大嬸成功在荷蘭某處插旗後的感想,剛開始當然是失心瘋地跳來跳去、興奮無比,冷靜下來回頭想想整個找房、買房的過程,資訊的透明度,直到現在還不敢相信,可以去查鄰居未還清的房貸餘額。另外,房貸商品的選擇還算自由,雖說利息比台灣高些,但能以三十年的期限慢慢償還,也是另一種模式。最後,雖說房貸把關嚴謹,但同時也讓人更了解自己的財力狀況。大嬸這次碎念的荷蘭入門買房經終於告一段落,耳朵應該長繭了吧!

註 1:在荷蘭要辦房屋貸款,通常會找顧問,這種公司叫 Hypotheek Adviser 房貸顧問,專門在眾多商品中,替客人尋找、評估、建議適當的房貸選擇。透過基金會SEH(De Stichting Erkend Hypotheekadviseur),可找到較值得信賴的公司,亦或是找獲得荷蘭經管部門AFM(Autoriteit Financiële Markten)所認證的房貸顧問公司。但大嬸認為,顧問是掛在門上好看啦!骨子裡其實某種程度他們就是房貸經銷商,不過也不用太驚訝,這是公開的秘密!其實顧問公司也都會跟客戶挑明地說,他們從「建議」商品那獲得的佣金會回饋給客戶,但這一來一往中間差了多少,就不得而知囉~不過另一方面,找人辦事,給點費用本來就是天經地義的事。

註 2:在此以其中ㄧ個房貸顧問公司 Hypotheker 的網站為例,簡單填入年收入和年紀,就能獲得「非常初步」的貸款總額(通常以最低利息計算)與每月房貸利息補償(Hypotheekrenteaftrek)後的應繳金額。但因為他們要「建議」你房貸,所以通常會以最好看的數字呈現,讓人覺得扛房貸似乎不是件難事。

註 3:辦理房屋貸款、產權移轉等手續過程,皆會有費用的產生,金額從貸款的 3~10% 不等。

註 4:荷蘭政府最新規定,經過銀行審核貸款人經濟狀況,符合條件者目前雖還能小比例的超貸,但每年上限將降 1%,直到 2018 年回復到 100%。(資料來源:infonu.nl

註 5:不只電器有能源標籤(energie label),連房子都有。能源標籤是用來標示電氣、汽車、房屋的能源使用功效,最高等級為 A,表示在同類中為達到相同的功效,所需能源最少。目前私人住宅也可請專業公司,針對能源使用效益進行評估並給予標籤等級。

註 6:針對房屋裡裡外外所有結構、管線、能源使用效應等,做全面且專業的技術性評估,並提出詳細書面報告。

註 7:因為此階段買方尚未確認財務(房貸)的部分,所以簽訂買賣的「暫時」合約,當買方財務確認之時,暫時合約會由公證人事務所(Notaris)送進地政事務所(Kadaster)做過戶登記,才算完成房屋買賣合約。

註 8:永久工作合約最妥當,但若是短期一年以上的工作合約,請另外向公司申請無故不會不續約的信函,也是俱有財力的說服力。

註 9:2013 年一月以前,許多人會選擇不償還本金只繳利息,但因政府改變稅率政策,若不償還全額本金者,將無法獲得房貸利息補償(Hypotheekrenteaftrek),以刺激所有的人都選擇償還本金的部分。

註 10:也有償還期為二十年的商品,貸款者可依照自己的需求與經濟狀況做選擇。有人被較低的總利息額而吸引,但也有可能因為貸款者年紀較長(距離退休年紀不到三十年),所以必須在較短的期限內完成償還。

註 11:固定利率指的是,在貸款合約中所指定期限內利息皆為固定,有五年、十年…等不同期限長短,固定年限越長、利息越高,目前五年定息約為 4% 左右。(荷蘭房貸利息歷史參考數據

註12:浮動利率顧名思義沒有個絕對值,隨著市場起伏波動。

6 Responses

  1. Chloe

    Cindy 你好 新年快樂!! 我是住東南方Noord Brabant的Chloe, 哇! 讓我首次看到你的文章與貼圖 對荷蘭有更多的認識些了 謝謝你! 會找到你的文章是因為我想在這裡設個個人貿易工作室. 實在無法知道如果設立了eenmanszaak下去, 這樣KvK與記帳類等等的開辦費用大概要多少 最重要的是好像pensioen會影響是不是? 也不知道自己能否做起來. 沒想到就這樣找到您這樣一位ZZP了. 可以請教您嗎? 感激喔! Chloe

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  2. NB

    這篇文章中,土地註冊處(Kadaster)是連到一個私人公司的估價網站。真正的地政處網站應該是www.kadaster.nl

    那個私人公司估價網站估出來的價格偏高。

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  3. Anne

    你好呀 呢篇文章好有用 我想問荷蘭接受海外投資嗎?有咩中介?

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  4. Yuna

    您好,我想在土地註冊處(Kadaster)查詢土地的公告地價,但一直找不到是在哪個申請的項目下,是否能請您幫忙看一下,感謝!!

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