在荷蘭租得起房子:社會住宅、評價式出租方案和有保障的市場租屋

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在城市裡到處都可以看到社會住宅。 (圖片來源:flickr#CorporatieNL
近的巢運使台灣住宅政策議題再度沸沸揚揚,「居住正義」的訴求,也許說穿了更是期盼在住宅政策保障下,人能有一份歸屬般安全感和生活的基本品質。
因為我擁有居住權,我不必擔心房東為了要都市更新叫我搬家,因此我會花上更多心思照顧佈置、規劃我的租屋;因為居住權有相關政策的管控,我不需花費我半數以上的薪資來繳交房租或者房貸,我仍有一些閒錢,上餐廳和朋友們聚會聊天,偶爾在咖啡店消磨半日閒,亦或者心血來潮,計畫下個週末連假的花東四日行,過著小確幸般有點品質的生活。
這種生活無虞的「小確幸」日子,不是幻想,是我這四年在荷蘭住宅政策羽翼下的租屋生涯。作為一個外來者,領著不算豐厚的獎學金,又在高物價的阿姆斯特丹生活,依客觀條件看來絕對屬於弱勢的低收入戶。但我卻幾乎不曾感到生活拮据,荷蘭多元住宅政策下所保障的居住權,讓我不需付出超乎比例的高金額來支付貸款或房租來換得一席棲身之地,不必擔心下個月房東會以任何名目將我掃地出門。
在荷蘭,所謂的居住權的精髓在於,法律不僅保障最基本的居住權利,同時也保障租屋的空間品質、合理的租金,並給予承租者選擇的權利。
在荷蘭的租屋大致有兩類選項:社會住宅(Sociale huurwoning)、和類似於台灣的自由市場租屋(Geliberaliseerde huurwoning),承租者可依照自身情況及偏好來作選擇。而其中,還可以用評價式出租住宅的制度(Puntensysteem huurwoning),幫房客把房租關!
在城市裡的社會住宅:承租者選擇權、網路資訊公開
荷蘭的住宅政策中較為台灣人所熟知的是社會住宅。當荷蘭合法居民(註 1)年滿十八歲,並且所得在薪資標準之下時(註 2),可選擇申請社會住宅的租賃。絕大多數的社會住宅屬於非營利的住宅組織所有,出租價格約為市場價格的七到八成。這些社會住宅分別在不同區位地點,同時亦有不同空間型態,不僅有公寓、大廈,還有連棟住宅(像台灣的透天厝),申請者可依照自己的需求與喜好排隊登記 。
社會住宅的登記系統實為社會住宅政策實行的重要環節,為求資訊透明分配公平,現已公開上網,欲承租社會住宅者在社會住宅系統登記之後,等於已晉身排隊的隊伍之中了。以大學城台夫特(Delft)為例 ,其社會住宅系統每週三均會有新的空房釋出,登記者只需要在網路上篩選,根據所需登記至多兩間,系統會依照登記的先後順序通知看房。看房之後可選擇要或不要,若決定要,則可進入簽約程序,但若不滿意的話也可放棄,留在登記系統(不需要重新排隊),等待下週三釋出的房型重新登記排隊。
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荷蘭社會住宅網站。(圖片來源:Woonnet Haaglanden
此系統最大好處在於:社會住宅承租者保有選擇的權利,且資訊公開透明。該系統所被賦予的選擇權大大顛覆了台灣社會住宅的想像,在荷蘭中低收入者並非只能被動的被安排在成本最低、擁擠、無空間品質、且區位偏遠的集合式社會住宅中,而是有選擇住在哪裡與房型的權利。
此外,荷蘭社會住宅有一重要特點:在都市地區的社會住宅比例較高,郊區比例較低。以阿姆斯特丹為例,市區內的社會住宅比例幾乎高達五成,而城鎮郊區平均約三成。這樣的區位分配和台灣在談的社會住宅政策是完全相反的邏輯。台灣把住宅當作商品,荷蘭把居住當作基本人權。因此荷蘭得以維護都市的空間正義空間,而非如台灣依照市場邏輯運作,政府放任公共設施便利與生活品質良好的地區房價飆漲,亦無對應的社會住宅政策,結果導致較低收入者被排除在外,讓富人獨佔公共設施資源,實為不公不義。
算點數的評價式出租住宅方案&法律規範的市場租屋
我在阿姆斯特丹是透過所謂的評價式出租方案租到住宅,不需要排隊申請,找到適宜的出租住宅即可入住。評價式出租住宅的制度可用來幫忙評估社會住宅的房租,但也可適用在自由市場的部分私人住宅(註四)。稱之為評價式,其方案就在於可以用點數系統(Puntensysteem)來評估自己租來的房子,在系統中輸入房屋的大小、區位、屋況、格局、設備等等,它會自動幫你算出房子的點數,點數越高表示住宅條件越好。
此外,評價式住宅的租金亦由點數系統所決定,點數較高住宅條件越好的則允許收取較高租金,點數低者則相反,而非由房東胡亂開價。房東若想抬高租金,則必須自行整修以提高房屋點數。並且,每年因通貨膨脹可允許提高的租金,亦受到荷蘭法律的限制(註五)。除了房屋租金及修繕等規定保障租戶之外,若荷蘭居民所得在規定的薪資標準以下,且房租在特定範圍以內,可申請房租補助津貼(註六)。
而在社會住宅與評價式出租住宅以外的市場租房,在法律上雖無明確規範「合理」房租,然而一但簽訂契約,租戶的居住權仍受到相當程度的保障,當租戶居住超過十一個月則擁有在該住所的居住權,房東無法隨意趕人。並且,即使是自由市場租房,仍受限於點數系統規範,若房東未善盡修繕管理之責,亦有可能因屋況變差而成為評價式出租住宅。
荷式崔媽媽-WSwonen
我當初剛租房子的時候其實並不曉得我所租的是評價式出租住宅,也不清楚點數系統的計算。一直到有次邀請荷蘭朋友來家裡吃飯,他看了我住所的情況,問了我的房租,並立刻上網幫我用點數系統試算我的合理房租,才提醒了我:我的房東可能超收了房租。因此,我的荷蘭朋友介紹我前去一個名叫 WSwonen 的組織諮詢,WSwonen 是在阿姆斯特丹一個專門解決房東與租戶間糾紛的非營利組織,它提供租房相關法律諮詢並給予建議,所有諮詢服務不收費。而另外全國性的則有Huurcommissie,除法提供法律諮詢外同時擁有裁量權,仲裁在房東與租客之間的糾紛,其所提出的仲裁具有法律效力。但若雙方有任何一方不服,可再上訴。
當有房東與租戶發生嚴重衝突,Wswonen 可以代表租戶向房東記出存證信函,代表進行協商;必要時甚至可以幫忙商請律師。而我就在 WSwonen 的幫助之下,順利地降低了一半以上的房租。評價式出租住宅以及點數系統某種程度約束了房東對於房屋修繕的責任,同時也避免利用房屋出租剝削租戶獲取高利潤的情形發生。當投資的成本提高,而社區住宅諮詢中心 WSwonen 的存在,則為較弱勢的承租戶提供了雙重的保障。
荷蘭的多元租屋政策,只是住宅政策中的其中一環,卻確切地反映了荷蘭社會與政府對於居住權的高度重視。在完整的租屋政策保障之下,人們並不執著於一定要買房。在需求稍為減緩的情形下,也減少房屋市場被炒作的空間。居住權與住房商品化,乃是房屋市場的槓桿兩端,當政府有意識的提高對於居住權的保障,則利用住房營利的機會自然減少。反之,當政府及法律並不特別將居住作為一種基本權利來認真看待時,住房地產則多了許多炒作的空間,成為有錢人炙手可熱的生財工具,而真正需要住房的小老百姓只能望屋興嘆。如同台北,自然形成一種富者才能安居、弱勢理當邊緣的不公不義。

註 1:非荷蘭籍的合法住民也包括在內
註 2:薪資標準每年皆會依物價水準做調整,於 2014 年為年收入 € 34,678 (約為台幣一百三十五萬元左右)
註 3:感謝 Astor Huang 關於社會住宅登記系統的經驗分享
註 4:在荷蘭,自由市場的住宅(geliberaliseerde huurwoning)沒有限制最高房租。假設你在半年內新搬進一個房間覺得房租太貴,可以根據puntensysteem抗議(半年內有效),但在自由租屋中市場,只有對原先是699歐以內的房租的房屋才有權逼房東調整,真正自由市場的仍然不受限制。
註 5:根據新規定自2014年起,租戶家戶年收入在€ 34.085已下者,房租最高調漲幅度增為4%,租戶家戶年收入在€ 34.085 至 € 43.602之間者為4.5%,租戶年收入在€ 43.602以上則最高漲幅為6.5%。
註 6 :每年均會依物價水準做調整,於2014年 房租介於€ 389,05~€ 699.48即可申請補助,實際補助金額將依所得狀況計算。

 

 

One Response

  1. Camilla

    Hi Doreen, I’m a girl from Hong Kong and now still seeking a room or a studio after been quite a while. I have read your blog and still wonder why it’s so difficult to find a reasonable room in Den Haag. Can you share some tip with me for hunting a room in NL??

    Many thanks,
    Camilla

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