在荷蘭買房子:住者有其屋的合理自由

新舊公寓夾雜的阿姆斯特丹市區,要住船屋也可以。 (圖片來源:flickr#58847482@N03
2011年,租屋管理公司寄信通知我們公寓即將整棟拆除整修,所有住戶得在一年內遷出。那時我是薪水還過得去的博士生,先生是才從無薪實習轉正職的菜鳥,兩個人的月薪加起來勉強符合荷蘭家庭平均收入,才滿三十歲,都是遠道來打拼的異鄉人,剛辦完婚禮,存款所剩不多,在這樣的情況下,讓強迫搬遷的消息,成為我們在荷蘭買房的契機。
移居荷蘭之後的好長一陣子,我有一點頓失人生目標之感,那些在台灣如影隨形的身家問題:何時結婚生子置產成家立業等,鮮少成為聊天話題,朋友之間的關心當然也是有的,閒雜人等的八卦問候則不曾體驗。我後來明白,這除了和荷蘭人多半在乎人際分野和個人隱私有關外,整體社會對買屋置產的看法大概也有些影響。
置產就和結婚與否一樣,是個重大而私人的決定,那牽涉到個人價值判斷和長期財務規劃,實在沒有他人置喙的空間;大部分人買房的想法比較接近買一個家,求得一個安定、準備長時間的停留。而社會和政府需要提供的,則是在合理範圍內,讓所有居民皆能擁有適得其所的選擇空間。要買、要租、要住哪,相對其他國度,也許貌似給予更多自由而彈性的發揮。荷蘭的房產相關政策網路上的討論很多,荷事生非早前則對社會住宅發表過一系列的討論(請見下方延伸閱讀)。這篇文章,我想僅以一個外來者的買房經驗,談談荷蘭對於居住正義的寬容定義。

延伸閱讀
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在荷蘭租得起房子:社會住宅、評價式出租方案和有保障的市場租屋
荷蘭社會住宅的現況與迷思
荷蘭社會住宅:用時間換取空間?

江湖傳言買比租更划算?
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阿姆斯特丹新興住宅區(正宗水岸第一排)。(圖片來源:flickr# bricoleurbanism
阿姆斯特丹的租金行情算高,隨便像我們租屋處那樣在非熱門地區的五十六平方米兩房小公寓(約十七坪),大概可以開價月租不含水電一千歐(約為當地大學畢業生平均稅前薪水的一半)。當時歐洲經濟危機的震盪未消,房市已不景氣許多年且持續看跌,早期超額貸款的屋主面臨繳不出房貸的困境得賣房,卻因為市價遠低於當年貸款買價而無法咬牙拋售,首購族受到經濟前景看衰的衝擊則不敢出手。政府為了刺激買氣,採取相當多的措施,好比將交易稅由6%降為2%,後來更進一步將贈與稅的免稅額提高至100,000歐,直到2015一月該優惠政策中止之前,只要贈與金額用於置產或付清房貸,都不需要繳稅,希望藉此解除更多買房壓力。總而言之,在一片刺激買房的呼聲中,江湖傳言買比租更划算,我們於是決定嘗試買房。
買房的流程不外乎找房產仲介、貸款顧問、代書簽約(更詳細的內容可以參考荷事生非之前的文章《菜市場大嬸碎念荷蘭入門買房經》),政府對於外國人購屋並無特殊規定,青年買房也沒有優惠,一切按規矩來。銀行給貸款的條件主要依照薪資水平,最高可貸款總額約為稅前年收入的五倍(註1);而薪資的計算除非是終身職,多半會用過去兩、三年的平均所得來計算。只是不見得每個人,都會買到可貸金額上限的房子,畢竟那牽涉到每月的貸款負擔。實際貸款的金額則按房價來看,早期可以超貸到買價總值的10%,只是隨著房市低迷,太多人坐擁高過房屋價值的債務,荷蘭政府目前以每年減少1%的速度,預計2018年,全面中止房屋超貸的可能性。要說是政府對非投資的首購族有什麼保障,大概是貸款利息可以有部分稅務抵免(這項優惠只適用自住及只擁有一項不動產的買家),稅務也比較優惠,自住者需僅需年繳房屋市值0.75%的房屋稅,非自住者的稅率則為1.2%,市值由政府每年評估,盡量接近和反映真實的市價。
家、空間的選擇
阿姆斯特丹其實不大,幾個分區的優缺劣敗差異不若倫敦、巴黎這些大城市懸殊。近年來政府積極開發、翻新經濟發展較落後的城區,新舊公寓櫛比鱗次。為鼓勵人口流動,新增建築多半是價格合理的、單人到四人適居的公寓,其中也含一定比例的社會住宅。另外,這裡不流行公設,外面公園這麼多,何必獨佔一個廳堂,阿姆斯特丹的空間相對荷蘭其他城市當然擁擠許多,但實際住起來倒也還好。政府有計畫性的公平發展各區域,盡量成就地方特色,個人因此有更寬廣的地點選擇自由。每次論壇上有人問起阿姆斯特丹的居住選擇,各區皆會湧現平均數量的擁護者,熱烈討論的結果總是各區都很好、適合各種家庭組成入住,端看個人需求。
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阿姆斯特丹到處都是綠地,要讓家附近有這樣綠意盎然的社區空間其實不是難事。(圖片來源:©梅格攝影)
我們後來選擇落腳在新翻修的城區,以同樣的價錢換取稍大的空間,嚴格算起來地處阿姆斯特丹的城市邊界,但騎腳踏車到市中心不過十五分鐘,換算約三十坪的兩房公寓,正對著公園,過個橋的不遠處,便是沼澤農地相連的純正郊區。我們怕房貸壓力太大,保守地買下我們貸款額度上限70% 的房子,本來要挪用僅有的存款付頭期款,被貸款顧問竭力勸退,他說留點錢去旅行不也挺好,後來含所有手續、裝潢費用,貸了接近房價107% 的貸款,這樣每月要攤還的金額約是我們稅後薪資總合的五分之一(註2)。
家,是財產,但更是生活的空間
我很少聽聞身邊的荷蘭朋友提及「有土斯有財」的概念,也不像其他國家那樣大家都想往首都置產。當初決定要在阿姆斯特丹買房,朋友總是出於好意的提醒其他離市區不遠通車方便的小鎮,可以輕易的買到更便宜、空間更大、居住品質更好的房子。幾乎耳提面命的叮嚀那些才是真正可以自由呼吸、恣意奔跑、充滿人情味而值得長期待著的社區;也不只一次聽到絕對不要住在阿姆斯特丹市區的誓言。少了這些非得要往哪裡擠的堅持,領土窄小的優勢便更顯突出。我們的同事多半不住在阿姆斯特丹,甚至有人情願住到比利時(因為稅低)或是德國(因為東西便宜)而每天通車,當然更多的是住在所謂可以呼吸的近郊,獨棟的宅邸,門前門後都有自家的花園。
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荷蘭的公寓建築對講求風水的人恐怕覺得奇形怪狀難以接受。比如有的進門便是樓梯,進到廳堂之前得先上下樓、有的兩層公寓大門開在高樓層,到另外一層得下樓、也有臥房安排在公共走道側,不擺窗簾的房間可以讓路人一眼看穿,又或是像圖中廚房開放式的擺在空間正中央。共通點大概都是採光良好,就算是陰雨天室內也多半明亮。(圖片來源:flickr#katie lips
和當地人相比,我後來意識到很少有人像我們當時那樣,竭盡所能挑選幾乎不用裝修的現成公寓,荷蘭朋友多半喜歡自己建構好不容易入手的家,因為是家,所以處處盡心、準備長住,買房的動機除了時機正好、價錢划算…等實際的理由,也許還有那麼一些浪漫的嚮往,終於可以放手裝修自己的房子。
我唯一少數遇到買房投資的屋主,除了早在四五十年前就置產,當時的價錢可以公寓是整棟整棟買的實業家,剩下的便是顯然對房地產非常了解的房屋仲介。銀行鼓勵超貸當然是為了賺利息,為了避免未來發生同樣的債務問題,政府停止超貸的規範當然有其原因,但目前荷蘭並沒有打算繼續調降貸款額度。在維持房市熱度、降低購屋門檻、避免房市泡沫之間的折衝,也許除了政策規定之外,更多的是整體社會的價值判斷,自住者多,便減少投機炒房的空間,要說荷蘭的頂級豪宅當然也有,只是關於住這件事,也許就和荷蘭人對很多其他事情的看法一樣,如果那是你想要的,在合理範圍之內,你便應該有得以做出各式選擇的寬容自由。

註1:舉例說明,例如阿木跟小和夫妻都在公務機關中下階職位上班,共同年收入稅前約六萬五千歐元(台幣按目前匯率約為兩百二十萬),目前在銀行可貸到的最高總額約為三十二萬五千歐元,約台幣一千一百萬,至於這樣的貸款可以買到什麼樣的房子,可以在funda.nl輸入城市名和各種條件限制來查詢。此外,荷蘭薪資所得稅約略分成三個級別,2014年收入低於€ 19,645的稅率為36.25%、收入介於€ 19,645和€56,531稅率為42%、高於€56,531則課稅52%。

註2:薪資投入房產的比例當然隨個人生活型態、財產規劃和家庭組成有所不同,但在阿姆斯特丹多數聽聞的每月需還款金額多為稅後收入的三分之一到五分之一之間。

本文原刊載於世界公民島雜誌第6期,經同意轉登文章後增編內容。原文標題為《荷蘭 : 住者有其屋的合理自由》,未經特定授權許可不得轉載。

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