[台客J和澤蘭妹:從數字看荷蘭] 水漲船高的荷蘭房價

近年來荷蘭房價是水漲船高 。(圖片來源:©Cindy Liao)
相信最近這兩三年住在荷蘭的人,多少都會聽到下列的新聞:「本月房價又較去年上漲了X %!
的確,過去幾年荷蘭的房價,有如垂直向上的電梯一樣,幾乎每個月都在漲(圖一),自 2017年更加誇張:到2018年第二季時,不論是中古屋或是新屋,價格要比2015年高了20%以上。這樣飆漲的態勢,使得荷蘭近來的房價,超過了2008年金融海嘯以前的高水準(圖二)。

圖一:荷蘭中古屋價格較去年同期上漲幅度。(資料來源:荷蘭統計局)

圖二:荷蘭中古屋價格指數。(資料來源:荷蘭統計局)

 

水漲船高的房價,也使得荷蘭的房價所得比(房屋平均成交總價 / 家戶可支配所得中位數),創下了近年來的新高點(圖三):特別是阿姆斯特丹,在短短的三、四年間,從低點的8.16倍,來到2017年底的12.24倍,也就是說原本一家不吃不喝8年左右就可以買到房子,現在得花上12年多才行。這樣的情況,讓想要買下第一個自己的窩的年輕族群,面對了更大的挑戰,相較2016年,2017年35歲以下的購屋人數,是明顯下降的(圖四)。

圖三:荷蘭房價所得比。 (資料來源:荷蘭統計局)

圖四:荷蘭購屋者年齡 2017年第三季與2016年第三季的比較。(資料來源:荷蘭統計局)

 

澤蘭妹的內心話
我想先說一下一件我覺得蠻有意思的事:台客J想寫的還有他跟台灣朋友討論的話題,雖然都是對個人生活有蠻大影響,但卻是我跟荷蘭家人或朋友都不怎麼會討論的事。像是房價這個話題,我不知道是因為現在我這個年紀的人,都已經知道在荷蘭大城市很難買到房子,或是因為對荷蘭人來說,這算是蠻私人的話題,但是我真的很少會跟荷蘭朋友討論到買房子的事,更少會提到房價上漲的話題。所以我現在說的,大概只能算是我個人的觀察。
在荷蘭買房子通常不需要付頭期款,所以年輕人買房子不像台灣一樣,會是個全家的大事(父母得幫忙付頭期款什麼的)。然而,雖然金融海嘯已經過了一陣子,荷蘭經濟也恢復的不錯,許多公司經常還是只願意提供短期合約。像我周遭有些學經歷不錯的朋友,蠻想要買房子,但是卻因為沒有長期固定合約,所以沒辦法貸款。再加上房價上漲這麼多,我覺得就現在的市場情況下,荷蘭年輕人能在大城市買到房子,已經是很不錯的了。根本沒辦法想像周圍可能會有人,考慮要買第二間房子當作投資。
另外我聽新聞說,市場上的房地產投資者越來越多(其中在阿姆斯特丹最著名的投資者之一,還是荷蘭國王的表哥)。房屋仲介有時候根本不會把房子放到公開市場上,就直接給投資者打電話,問他們有沒有購買的意願。
不曉得周圍的人都沒提起房價這個話題,是不是因為這整件事情,其實是個有點讓人失落的話題?
荷蘭房價上漲的原因的確很複雜,下面簡單討論幾個是我們覺得比較重要的因素。
低利率
2008年金融海嘯後,歐洲央行為了刺激經濟成長,採取寬鬆的貨幣政策,實行低利率。從圖五我們可看到,歐元銀行同業拆放款利率(Euribor,可以當作是銀行利率的指標),從十年前超過4%的水準,到2018年降至負數,就可以知道,把現金存在銀行,幾乎已經沒有利息可言。因此有許多人把錢從銀行提出來,想藉由不同的投資賺取報酬。而購買房屋來出租或是賺取差價,也就成了不少有閒錢的人的選擇。

圖五:歐元銀行同業拆放利率荷蘭貸款利率。(資料來源:De Hypotheker)
此外,隨著銀行利率的降低,貸款利率也從10年前的超過5%,下降到2%左右(圖五藍色和綠色線)。低貸款利率使得購屋者的貸款成本大幅下降,消費者購屋的意願也跟著上升。上述這兩點使得房屋的需求量增加,進而提高房屋價格。
高租金
荷蘭房屋的租金一直以來都不低,而最近更有水漲船高的趨勢。根據租屋網站Pararius的報導,以最貴的首都阿姆斯特丹為例,75 – 100平方米(約30坪左右)的租金,每平方米大約為22歐元。也就是說租一間大概90平方米的房子,一個月大概得付出2,000歐元(約台幣70,000元)的租金。
由於近年來的低利息,只要薪資額度夠申請到貸款,利息稅額扣抵後,每個月貸款的還款淨支出,可能還比租房子還便宜。舉例來說,如果以貸款顧問De Hypotheker所報導阿姆斯特丹的2018年第三季的平均房價(約500,000歐元,試算約90平方米左右)來算,只要家庭年收入約90,000歐元,就可以申請到足額的貸款,每個月貸款的還款淨支出約為1,700歐元(圖六),硬是要比租房子便宜了300歐元左右。雖然買賣房屋還得支付一些手續成本,但這樣簡單的計算下來,也就可以理解為什麼許多人,都一窩蜂地想買房子了。

圖六:貸款額度和每月還款計算(以固定利率年限為分別,Gross為每月總支出,Net為利息稅額扣抵後每月淨支出)。資料來源:MortgageMonster

 

房屋供需不平衡
房屋價格的上漲,最重要的部分是供需不平衡,根據Rabobank銀行的研究報告,荷蘭約有–十萬到十四萬戶的房屋短缺。短缺的主因,是由於在2008年金融海嘯時,有許多新建案因為經濟蕭條而停擺,使得房屋短缺的情況,在近年來持續嚴重(圖七)。而房屋短缺的情況,又以Flevoland省跟Randstad區(荷蘭西部四大城市所在地)最為嚴重,唯獨澤蘭省一支獨秀,房屋比人多(澤蘭妹表示:沒人想住在澤蘭省XD)(圖八)。

圖七:荷蘭家戶和房屋總數(差)。(資料來源:Rabobank)

圖八:荷蘭各區域房屋短缺率。(資料來源:Rabobank)
荷蘭政府目前計劃要在八年內新建700,000戶房屋,來解決房屋短缺的問題。但根據Rabobank的研究指出,如果以目前的建屋速度來看,八年七十萬戶的的目標將會是個極大的挑戰,到2025年所能新建的房屋,可能不到500,000戶。
荷蘭vs. 台灣
講了這麼多荷蘭的房價問題,深受『高房價』荼毒的台灣同胞們,大概會很想知道,究竟荷蘭的房價,跟台灣比起來是如何呢?讓我們用圖九來比一比,我們簡單的拿荷蘭全國(綠色長條)和荷蘭「天龍國」阿姆斯特丹(藍色長條)的房價所得比,來和台灣(水藍橫線)以及台灣主要城市做比較,其中包含台北市(灰色橫線)。
 
圖九:荷蘭和台灣房價所得比。(資料來源:CBS、內政部不動產資訊平台)
從上圖我們可以看到,即便是歷經了近年的房價成長,荷蘭「天龍國」阿姆斯特丹2017年底的房價所得比(12.24),雖然比起台灣、台中市和高雄市要高,與新北市相當,但還是差上台灣「天龍國」台北市(14.99)一大截。至於拿荷蘭全國(7.91)跟台灣全國(9.16)比較的話,荷蘭的房價應該還是相對比台灣便宜的。
寫到這裏,希望大家對荷蘭的『房價』,有了多一點認識。台客J與澤蘭妹也要提醒大家,買賣房屋一定有風險,買賣房屋有賺有賠,決定前應詳閱公開說明書喲(到底哪裡有這種東西XD)!

 

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